Darf jeder Verwalter sein?

Die Verwaltung von WEGs war lange Zeit weitgehend unreguliert. Bis vor wenigen Jahren konnte jeder mit einer Gewerbeerlaubnis Verwalter werden, unabhängig von spezifischen Fachkenntnissen. Doch mit der WEG-Reform 2020 hat sich das geändert. Die Einführung des zertifizierten Verwalters bringt mehr Klarheit – aber auch Unsicherheiten. Wer darf also künftig Verwalter sein, und wie sieht es mit der Selbstverwaltung aus?

Die Ausgangslage: Wer darf Verwalter sein?

Bis zum 1. Dezember 2023 durfte jeder, der eine Gewerbeerlaubnis besaß und ein sauberes Führungszeugnis vorlegen konnte, als WEG-Verwalter tätig sein. Ein Sachkundenachweis war nicht erforderlich. Diese Regelung wurde jedoch zunehmend als unzureichend angesehen, da die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum umfangreiche rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse erfordert.

Die Einführung des zertifizierten Verwalters

Mit der WEG-Reform wurde eine neue Anforderung eingeführt: Ab dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Ein solcher Verwalter muss vor der Industrie- und Handelskammer 'IHK' eine Prüfung ablegen, die seine fachliche Eignung bestätigt. Die Prüfung umfasst unter anderem folgende Bereiche:

1. Wohnungseigentumsrecht

2. Mietrecht

3. Kaufmännische und technische Grundlagen

Die gesetzliche Grundlage für die Zertifizierung und deren Ausnahmen ist in der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter (ZertVerwV) geregelt.

Wie betrifft das die Selbstverwaltung?

Bei der Selbstverwaltung sollte zwischen der echten und der unechten Selbstverwaltung unterschieden werden:

1. Echte Selbstverwaltung: Die Wohnungseigentümer verwalten die Gemeinschaft gemeinsam, ohne einen Verwalter zu bestellen. Entscheidungen werden direkt in der Eigentümerversammlung getroffen und umgesetzt.
2. Unechte Selbstverwaltung: Ein Wohnungseigentümer wird zum Verwalter bestellt und übernimmt die Verwaltungsaufgaben. Dabei handelt es sich um eine Mischform, da zwar ein Verwalter vorhanden ist, dieser aber selbst Teil der Eigentümergemeinschaft ist und keine externe Fachkraft darstellt.

Echte selbstverwaltete WEGs sind grundsätzlich von der Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten Verwalters ausgenommen. Die Eigentümer können weiterhin selbst die Verwaltung übernehmen, ohne eine externe Zertifizierung zu benötigen.

Allerdings gilt dies für kleinere WEGs, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

1. Die Gemeinschaft besteht aus weniger als neun Sondereigentumseinheiten.

2. Ein Wohnungseigentümer übernimmt die Verwaltertätigkeit.

3. Weniger als ein Drittel der Eigentümer fordert einen zertifizierten Verwalter.

Kann ein Miteigentümer ohne Zertifizierung eine WEG mit mehr als 9 Einheiten selbst verwalten?

Ja, eine unechte Selbstverwaltung durch einen nicht zertifizierten Miteigentümer ist grundsätzlich auch bei WEGs mit mehr als neun Einheiten möglich. Allerdings gibt es wichtige Voraussetzungen und Einschränkungen:

Voraussetzungen für WEGs mit mehr als neun Einheiten

Eine unechte Selbstverwaltung ist auch bei größeren WEGs zulässig, sofern weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Falls jedoch ein Drittel oder mehr der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter fordert, ist die Gemeinschaft verpflichtet, dem nachzukommen, um die ordnungsgemäße Verwaltung sicherzustellen.

Risiko der Anfechtung

Wird ein nicht zertifizierter Miteigentümer zum Verwalter bestellt, besteht das Risiko, dass einzelne Eigentümer diesen Beschluss anfechten. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat nach der Eigentümerversammlung. Wird diese Frist versäumt, bleibt der Beschluss bestandskräftig.

Fazit: Darf jeder Verwalter sein?

Die kurze Antwort lautet: Nicht mehr uneingeschränkt. Zwar gibt es keine allgemeine Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten Verwalters, aber Wohnungseigentümer haben einen Anspruch darauf. Selbstverwaltung bleibt möglich, insbesondere in Kleingemeinschaften oder bei bestehendem Vertrauen. Dennoch sollten WEGs die neuen Vorschriften genau prüfen, um mögliche Anfechtungen und rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden. Wohnungseigentümer und Verwalter sind daher gut beraten, sich frühzeitig mit den neuen Anforderungen auseinanderzusetzen – denn die Zeiten, in denen „jeder Verwalter sein durfte“, sind vorbei.

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